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28家房企逾3萬億元有息負債待償 現金短債比逼近紅線的公司該如何應對?
來源:證券日報 2022-04-14 13:06:18

本報記者 王麗新

房企“現金保衛戰”打響已逾一年,在這場戰役中,償債能力高低成為企業能否存活下來的第一技能。

截至4月12日,據《證券日報》記者統計,已公布2021年財報的28家“千億元俱樂部(按全口徑銷售額計)”上市房企(包括未經審計業績)中,龍湖集團、旭輝控股、萬科等8家房企的現金短債比例超過2倍,時代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間,富力地產等5家則不足1倍。

不過,中國恒大、融創中國、世茂集團、陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業、藍光發展、泰禾集團等“千億元房企”尚未公布2021年年報。

若綜合考量“凈負債率”“現金短債比”及“剔除預收賬款后的資產負債率”三道紅線指標來看,龍湖集團、華潤置地等16家為“綠檔”房企,綠城中國等8家為“黃檔”房企,建業地產為“橙檔”房企,富力地產和祥生控股為“紅檔”房企,雅居樂集團待定。

凈負債率從24%到153%不等

新增有息負債規模僅407億元

截至2021年年底,以上述28家房企為樣本,其凈負債率從24%到153%不等,這一指標與去年持平及下降的房企有13家,占比近半,但符合“三道紅線”新規的凈負債率不超100%的房企有26家。

此外,上述28家房企總計有息負債規模為30229億元,同比增加407億元(即新增有息負債規模為407億元),同比增長1.4%。

從這兩個角度看,2021年,在內外部環境多重因素共同作用下,地產行業正在加速降負債,杠桿水平更趨向合理化。

談及原因,中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示,“一是‘三道紅線’提出以來,各房企開始采取諸多措施主動壓縮債務規模,控制債務增速,努力向合規方向靠攏;二是去年下半年開始,融資環境持續收緊,特別是海外債、信托紛紛避險,降低投資比例,導致資金供給大幅收縮;三是多家房企流動性出現問題,到期債務無法償還,再融資渠道被迫關閉?!?/p>

但新增有息負債增長率的降低,并不意味房企的安全系數提高。相比上述28家房企超過3萬億元的有息負債規模,其持有現金規模僅為14118億元(其中包括不能動用的預售監管資金等)。

從6倍到0.36倍

現金短債比存差距

從持有現金規模變動幅度來看,龍湖集團、華潤置地、中國海外發展等8家同比增長超過8個百分點,其余20家均同比下降,下降幅度從1個百分點到66個百分點不等。更重要的是,從現金短債比指數來看,安全系數最高者為龍湖集團(6.11倍),最低者為富力地產(0.36倍)。

“公司一直主動管理債務,一年到期債務占比只有不到8%,今年剛性到期還款144億元,目前已經償還74億元?!痹?021年業績說明會上,龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼向《證券日報》記者表示,即便把300多億元的監管資金去掉,龍湖集團現金短債比仍達3.9倍,非常安全。

不管是經過審計還是未經審計的數據,從目前公布數據的房企來看,現金短債比是以不受限制的現金為計算口徑。即便如此,這一指數超過6倍的房企只有龍湖集團,緊隨其后的是旭輝控股、萬科以及中國海外發展,均在2.5倍至3倍之間。

“若疊加表外負債及受到限制的現金規模,‘千億元房企’中不乏無法覆蓋短期債務者。當下企業的現金短債缺口要比財報中公布的嚴重?!币晃环科筘攧諚l線人士對《證券日報》記者直言。例如,某“千億元房企”的現金短債比為1.46倍,若扣除受到限制的現金規模后,該數值則為0.87倍。而這一現象并非個例。

另以陽光城為例,在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后,公司在回復深交所關注函時表示,截至2021年9月末,公司的貨幣資金271.80億元,但截至2021年12月末,在手貨幣資金較年初大幅下降,致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%,回籠至集團層面難度極大,可自由動用貨幣資金基本枯竭。

此外,從少數公布扣除受到限制現金規模后的房企來看,融信中國等多家房企的現金短債比均小于1倍。

償債壓力未減

回籠現金仍是第一要務

世聯研究的研報顯示,從境內外債合計來看,房地產行業的償債高峰期在2021年,到期金額超1.22萬億元。2022年到期額略有下行,但依然高達9291億元。

“當企業觸碰到‘橙檔’‘紅檔’,可能陷入流動性危機的信號就已浮出水面?!?諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對《證券日報》記者表示,一是由于前期擴張規模較大且速度較為急促,借債規模不斷積累,為后續經營埋下一定隱患;二是企業發展戰略較偏離于市場發展定位,加之外界環境變動,產品去化受阻,資金回流規模下滑,進而導致可用資金對債務的覆蓋力度減弱。

“去年下半年銷售市場疲軟,為保證項目順利交付,保障購房者利益,預售資金監管力度加強,房企可用資金減少?!眲⑺a充道,同時,去年下半年再融資渠道大幅收窄,房企需要動用自有資金償還到期債務,進一步擠壓可動用資金空間,弱化現金保障能力。

劉水進一步表示,對于面臨流動性風險的企業,應抓住以下窗口期:一是并購融資窗口期,主動盤點整合資產,積極與擁有并購資金額度的企業對接,通過處置資產降低債務規模、回籠部分資金;二是銷售窗口期,當前多個城市出臺銷售利好政策,房企應抓住機會加大銷售力度,通過銷售回款補充資金。此外,債務承壓較高的房企也要積極與債權人溝通,展現償債誠意,爭取延長債務期限,為擴充資金回旋余地。

可以預見,2022年地產馬拉松一點都不輕松,如果想堅持跑完,對過去的反思和檢討必不可少,但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴,畢竟存量市場仍有更多商業模式可探索。

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